Ну посмотрите на список будущих платежей в любом онлайн аннуитетном калькуляторе. А точнее на структуру этих платежей - сколько в них долг, а сколько %. В первых платежах львиную долю суммы составляют % по кредиту и мизер по гашению тела долга. А в конце срока ипотеки наоборот. Банки не дураки и первым берут % а уже потом долг.
"т.к. основанную часть % возможно вы уже заплатили (так устроен аннуитет)"
Есть такая старинная инструкция ЦБ --- 39-П(и куча ее модернизирующих). В соответствии с ней, в РФ, банки всегда начисляют проценты на остаток задолженности. Всегда. Аннуитет основан на математическом подборе(вычислении) одинаковой ежемесячной суммы платежа: проценты за предыдущий период + гашение основной суммы. Всегда. Расскажите, как так устроен аннуитет, что основную часть процентов можно уже заплатить?
В любом случае, чем раньше начнете заполнять иис, тем больше выгоды от него получите. Главное чтобы средств хватало и на иис и на ипотеку. А реструктуризацию можно просто оценить так: если банк готов на реструктуризацию долга с тем же сроком, и при этом платеж уменьшается, значит очевидно выгоднее реструктуризировать :)
Да, и Вам спасибо. Вы тоже правы насчет 2го и 3го года - срок будет меньше и доходность соответственно больше. Можно заморочиться и посчитать как нибудь.
Это правильно рассуждение, но логика у меня немного другая. Допустим, есть план долгосрочно инвестировать в ближайшие годы. Тогда ИИС дает бесплатную выгоду по сравнению с обычным брокерским счетом, и им пользоваться разумно в любом случае. Допустим, в течение ближайшего года вы планируете пополнять ИИС и параллельно ускоренно гасить кредит. Допустим также, что до нового года есть свободные 100 рублей. Их можно либо внести на досрочное погашение, либо на ИИС, либо пополам. В следущем году будут еще деньги. Тогда выбор внести 100 рублей в этом году на ИИС, и уже в следующем году доводить соотношение между ИИС и кредитом до 50/50 выгоднее на 13% от внесенных на ИИС средств. У меня логика такая. Надеюсь, понятно написал. Но по хорошему, это лучше прямо в Excel замоделировать, чтобы учесть свою конкретную ситуацию.
Ниже коллеги меня уже поправили, прибавка за три года будет не 13% (см ответ Василия), а значительно меньше. Прикинул, если реинвестировать в те-же ОФЗ, средняя доходность за три года действия ИИС получается в пределах 13-14% годовых.
Да, действительно, не учел. Спасибо!
Но наверно, если пополнять ИИС во второй и третий годы, прибавка тоже изменится?!
В общем нужно всё считать и сравнивать.
по-поводу рефинансирования. я делал один подход пока только
получилось не особо дешевле, т.к. есть масса нюансов,
например, в апреле я заплатил страховку на год, это 80% получилось от ежемесячного платежа (на следующий год оптимизирую этот расход)
получается если рефинансироваться, страховку надо будет покупать заново насколько я понимаю. ну или возиться в попытке её перезачесть.
дальше идут калькуляции того, сколько у меня был процент в начале, минус сколько я уже досрочно погасил, у меня платёж уже уменьшился на 19% за полтора года за счёт очень усиленного досрочного погашения.
Т.е. есть задел на то, чтобы позаниматься и рынком.
Жду возврата НДФЛ по вычету за 2015 и буду делать за 2016. Это даст ещё ~6% уменьшения ежемесячного платежа.
И получается так, что действующий % у меня гораздо ниже чем 14.5.
Если перефинансироваться, то экономия в идеале составит 4.8 тыс в месяц. Стоящие деньги конечно. Примерно столько же я получу по возврату за НДФЛ.
Кредит у меня был не очень длинный, 10 лет.
На курсере был классный курс introduction to finance. На нем бородатый преподаватель классно и наглядно показывает как считать ипотеку, аннуитет, time value of money и много другого. На примерах показывает расчеты когда стоит рефинансировать ипотеку, а когда нет. Единственный минус, курс на английском, но должны быть русские субтитры. Это в 100 раз лучше чем то что есть в рунете. Нужно все пересчитать и сравнить, перед тем как рефинансировать. Потому что, есть вероятность получить убыток, т.к. основанную часть % возможно вы уже заплатили (так устроен аннуитет).
Это только первый год 13%. Во второй и третий год получите 0 на внесенное в 1м. Если считать правильно, то выходит 4,15% годовых прибавка. Корректнее прибавлять именно эту цифру, а не 13%
Простите, что влезаю в Ваш с Олегом разговор. Насколько досрочное погашение ипотеки снизит совокупную стоимость (цена + проценты) недвижимости? Вопрос не для публичного освещения, а для Вас. Может не стоит упираться в досрочном погашении, если экономия при досрочном погашении и при стандартном погашении не велика?
Взгляды не изменились. Но я не волшебник и не пророк. Очень консервативно - это значит, что для акций только очень крупные, очень ликвидные и желательно государственные корпорации, а для облигаций - только ОФЗ и крупнейшие госкорпорации.
спасибо. да, насчёт моей эффективности управления у меня тоже имеются сомнения.
рефинансирование есть в плане, думаю сделать после НГ, когда страховка на год уже будет близка к истечению (это крупный расход сравнимый с месячным платежом, не хочется его выбрасывать), плюс удобно будет получать справки для вычета по ипотечным процентам в одном банке
что вы понимаете под "очень консервативно" заходил бы в рынок? ваши прогнозные взгляды на рост стоимости акций при падении ставки ЦБ уже изменились?
Я бы прежде всего реструктурировал бы ипотеку, перевел бы на 12% хотя бы... И средства направлял бы 50 на 50. 50 - на ускорение погашения ипотеки и 50% - в рынок, но очень консервативно в рынок заходил бы... Вряд ли кто-то угадает 100% эффективный ход в Вашей ситуации... ибо успехи на фондовом рынке будут зависеть и от обстоятельств и от Вашего управления этими средствами....
Нарушения бывают разные и степень их, и тяжесть... А под громкой отпиской "многочисленные предупреждения о нарушениях" могут скрываться как серьёзные нарушения так и "мелочь смешная бытовой рутины"!!! Пару раз на день бумажку позже прислал да и разок бухгалтер твой через программу( пример 1С, бизнес365 и др.)документы делающая просмотрела в суете , что программа подтянула и проставила к новому УПД старый договор от предыдущих поставок... и вот вроде ошибка двойная, с одной стороны прог-а глюканула, а с другой человек проглядел, а я по факту вместе со своим ООО многочисленный нарушитель перед Налоговой нашей! И таких моментов по несколько раз бывают в общем объёме работы и отписок у каждой органихации нашей страны. Всё это мелочи непредумышленные, но законодательствоВ этой стране будешь работать в "белую"
У меня для этого резерв в виде годовых платежей лежит прямо в том же банке, где ипотека. А ИИС в данном случае просто как пример конкретного решения в рамках моей стратегии.
Да, про ИИС я не подумал, действительно, берем даже ОФЗ с 9%, получаем вычет 13%, выходит 22%, заметно лучше чем ипотека, но я бы всё же не забывал про какой-нибудь глобальный риск, когда если вдруг всё рухнет, а ипотека останется)
Я бы постарался поскорее закрыть ипотеку. Всё таки инвестиции дело рискованное и определенную доходность никто не гарантирует. Пока можно поучиться, понаблюдать..
Могу поделиться своим подходом в аналогичной ситуации. Для себя выбрал принцип ускоренного погашения ипотеки и расширения портфеля параллельно. Базовый вариант - 50/50. В общем случае ипотека в приоритете, однако когда есть железобетонная выгода, которую можно получить от рынка, то временный приоритет будет от рынком. В частности на данный момент приоритет у пополнения ИИС до предела с получением 13% вычета и оставшийся пополняемый депозит под 16%.
При этом мне показалось необходимым создать предварительно резерв на 1 год платежей по ипотеке и 3-4 месяца обычной жизни. После этого стало комфортно и гасить ипотеку досрочно и вкладывать в рынок.
И вопрос. Не имеет ли смысл рефинансировать 14,5% годовых? Сбербанк дает сейчас по 12 - 12,95% на рефинансирование, это очень существенная экономия каждый месяц на длинных кредитах.
Пока инвестиции приносят больше, чем процент по ипотеке - лучше инвестиции. А если ставка цб будет планово снижаться, то и ставки кредитования снизятся. Там можно будет и рефинансировать ипотеку по более низкой ставке.
Олег, вот интересно, что бы вы посоветовали совсем начинающему инвестору в такой ситуации.
У меня сейчас небольшой портфель в акциях. 100 тыс.
И довольно большая ипотека, ещё лет на 8.5
Стараюсь её много гасить досрочно, т.к. в связи с семейными обстоятельствами пришлось её взять под очень высокий процент, порядка 14.5%
На этот счёт комментариев не надо, сам понимаю что очень много. Но там был расчёт свой.
Но и в акции я тоже хочу вкладывать. И вот скоро придёт мне премия, которую думаю пустить в акции, т.е. покупать примерно сейчас.
Акции пока не выбирал, это отдельная история.
Вопрос в том, что целесообразнее всё-таки, гасить пока ещё ипотеку досрочно в первую очередь, потому что там стабильный процент, который сейчас ещё составляет около половины платежа, или купить акций в рассчёте на то что за 8.5 лет они принесут суммарно куда больше 14.5% годовых?
Что скажете?
По моему довольно креативно решена задача рассылки спама. Некто маскируется под иностранца, излагая мысль на ломаном русском, чтобы привлечь потенциальных клиентов в контору некой Дженни Ким. Добрая женщина, по всей видимости. Вторая мать Тереза. А те предыдущие-людоеды, которые доставили автору послания "много боли", и взяли с него "много сборов". Пожалуй возьму на вооружение этот метод. Чтобы люди прониклись ко мне большим доверием, буду писать свои сообщения на форуме на ломанном русском.
Добрый день, Меня зовут Джеймс лил я являюсь гражданином Соединенных Штатов Америки (США) Я хочу, чтобы свидетельствовать о хорошей кредита кредитор, который показал свет ко мне после того, как были мошенническим путем 4-х различных интернет международного кредитора, все они обещают дать мне кредит после того, как сделать мне платить МНОГО сборов, которые не приносят ничего и составил не положительного результата. я потерял мой жесткий зарабатывать деньги, и это было в общей сложности 3,140USD. Однажды, когда я просматривал Интернет в поисках forsterated, когда я наткнулся на свидетельство человека, который также был мошенническим и в конце концов получил связан с законным займа компании называется г-жа Дженни Ким Trimark Financial Services (jkim007042@gmail.com), где он, наконец, получил его кредит, поэтому я решил связаться с тем же займа компании, а затем рассказал им свою историю о том, как я был мошенническим на 4 различных кредиторов, которые не сделали ничего, кроме как, конечно, мне больше боли. Я объясняю компании по почте, и все они сказали мне было не плакать больше не потому, что я получу кредит в своей компании, а также я сделал правильный выбор контакта с ними. Я заполнил форму заявки на кредит и приступил со всем, что было предложено мне, и я получил сумму кредита в размере $ 45,000.00 долларов этой большой компанией (Trimark Financial Services} под управлением миссис Дженни Ким и здесь я сегодня счастлив с моей семьей, потому что миссис Дженни Ким Trimark Financial Services дал мне кредит, так что я дал обет мой сам, что я буду держать, свидетельствующего в интернете о том, как я получил свой кредит. Вам нужен кредит срочно делать? доброжелательно и быстро связаться с г-жа Дженни Ким Trimark Financial Services Теперь для вашего кредита по электронной почте: (jkim007042@gmail.com) Я считаю, что другие люди также давать показания по этому же честного кредитора
Спасибо за ответ. Инфорационный шум сбил. Несколько раз где-то на глаза попадалось, что никакой привязки к росту товарной массы не будет соблюдаться. Каждый раз себе твержу:" Первоисточники! Первоисточники! Первоисточники!" Но читаю много и нет-нет инфо.шум да и оставит свой отпечаток... Всем пожелаю поменьше впускать его в свои светлые головы!)
