Читатель вхОд

вечное | 26.03.2012 | 17 отозвалось


ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ


Если кому будет трудно читать много букв, скажу сразу в двух словах – плохая идея.

 

Черт, я очень склонен к инвестициям в недвижимость, я люблю закопать деньги в землю или залить их бетоном и накрыть стеклом. Я даже умею это делать доходно и качественно, потому я наверное как никто другой знаю насколько это бесперспективное дело. Спрашивать меня про недвижимость – это все равно что Баффета спрашивать об авиакомпаниях: великолепное времяпрепровождение, почти никогда не могу от него удержаться, но друзьям – не советую.

 

А с пытливыми давайте посмотрим, когда это почти хорошо, ибо написать когда это плохо – никакого сайта не хватит.

Хорошо инвестировать в недвижимость спекулятивно перед длительным циклом роста в том месте, где этот цикл роста проявит себя. Но вот что я вам скажу – совершенно невозможно уверенно предсказать, когда и где будет происходить этот замечательный цикл роста. Мы, я имею в виду неафриканское человечество, сейчас пережили один супер длинный цикл очень быстрого роста цен. С 80-х годов прошлого века и до 7 года нашего, а в большой Азии и по сегодняшний день, недвижимость здорово росла в цене. Соответственно, сформировалось два-три поколения людей, относящихся с пиететом к недвижимости. Деды, отцы и их дети уверены, что нет лучшего вложения, чем апартаменты в мегаполисе или вилла на море. И с ними трудно спорить – последние 30 лет подтверждают их взгляд. Но никто не может быть уверен, что рост продолжится. Если смотреть с высоты птичьего полета, в долгосрочной перспективе, недвижимость только сохраняет капитал, но не приносит доход, нетрудовой доход. Доход может принести труд, который вы прилагаете к своей недвижимости (равно как и к чужой), но это другая история.

Может быть, неплохо инвестировать в недвижимость, из которой вы легко сможете извлечь доход, для диверсификации вашего портфеля. Типа, добавить еще одну корзину для своих мегаяиц . В целом, даже очень грамотный и своевременный вклад в недвижимость всегда будет проигрывать среднему портфелю дивидендных ценных бумаг сформированному в то же время, как в доходности, так и в росте курсовой стоимости, даже в среднесрочной перспективе 7-10 лет. Но если вы уже получаете доход в два-три раза превышающий ваши потребности в наличных, то может быть идея купить апартаменты, которые в плохой год будут приносить вам рентного дохода не меньше чем вам нужно для жизни, не покажется такой уж безумной… И все равно стоит помнить, что мало владеть недвижимостью, чтобы она приносила доход – потребуется к ней время от времени прикладывать труд.

Наверное, неплохая инвестиция – вложиться в дом своей мечты находящийся в месте мечты, окруженный твоей же землей, которая способна тебя кормить именно тем, чем ты любишь кормиться. И вообще – вложиться в свою мечту почти всегда хорошая идея. Именно этим я лично сейчас занят. Но скажу откровенно, если бы в этом месте сдавалось в долгосрочную аренду жилье пригодное моей семье для жизни, вся моя инвестиция теряла бы экономический смысл. Утешаюсь только тем, что волею случая мои деньги вернутся мне обратно примерно за три года, благодаря тому простому факту, что хорошо жить в этом месте можно почти без денег…

Последние 4 года в мире разворачивается рост арендных ставок на недвижимость. Не обманывайтесь, он может прекратиться так же неожиданно, как начался. А период дешевых ставок может длиться очень долго. Получая арендную плату со своей недвижимости, я считаю, что она может снизиться втрое в случае серьезного экономического кризиса или вырасти в пределе в два раза в случае продолжения бума. Наверное, покупая недвижимость сейчас, я бы исходил из негативного прогноза по арендным ставкам.

 

 

Когда я совершаю такие покупки, я сам слежу (и другим советую) за тремя показателями:

во-первых, эту недвижимость должно быть легко сдать в аренду собственными силами. если рентного рынка нет или предложение превышает спрос – лучше воздержаться от покупки;

во-вторых, эта недвижимость должна стоить не больше чем плата за ее аренду на протяжении 10 лет. Хорошо, если стоимость ее качественного ремонта и обновления мебели входят в расчет.

в-третьих, цена обслуживания – налоги, коммуналка, ремонт – все должно быть в пределах 10% арендных платежей.

 

Как правило, рынок нам предлагает недвижимость, удовлетворяющую какому-то одному условию. Если вы не находите объект удовлетворяющий всем требованиям – подождите или ищите получше и в другом месте.

И вот еще что. Самый феерический пример выгодного приобретения недвижимости, который обычно приводит пресса и массовое сознание, это покупка голландцами Манхеттена у индейцев за бусы. Бог с ним, что эту землю достаточно быстро отобрали англичане – это полбеды. Беда в том, что если те бусы тогда же вложить под 10% годовых, то с рекапитализацией вы сегодня на них купили бы весь Нью-Йорк. И об этом стоит помнить особенно потому, что сейчас уже днем с огнем не найдешь наивных индейцев.

Это все что я хотел бы сказать об инвестициях в недвижимость.

 

PS

Сейчас, в феврале 13 года, подводил промежуточные итоги своего владения недвижимостью с связи с переформированием портфеля. Часть недвижимости мы продали, еще часть продаем, и немного покупаем прямо сейчас. В целом, вес недвижимости в нашем семейном портфеле снизится в зависимости от текущей конъюнктуры в 2-4 раза. Удивительно, но факт, что я в этой статье ошибался по крайней мере в одном соображении: доход от владения жилой недвижимости в течении 10 лет оказался сопоставим с доходом от владения портфелем дивидендных акций на протяжении того же времени – где-то на уровне 22-25% годовых. Возможно, нам благоприятствовал цикл, но то же самое можно сказать и об акциях. И я на самом деле думаю, что вполне вероятно, что и следующие 10 лет принесут сопоставимую доходность.

Сейчас я могу предложить следующие практические выводы:

1. Если вам больше нравится возиться с реальными объектами, лучший выбор – недвижимость. Забот не особо много, рынок развит. Немного думайте головой при покупке и ремонте, немного осмотрительности при сдаче в аренду – и будете иметь от недвижимости ту же доходность, что и на рынке акций при пассивном инвестировании;

2. Если вам больше нравится возиться с цифрами и решать дела через программное обеспечение, не общаясь с  людьми, лучший выбор – фондовый рынок. Читайте балансы, ищите хорошо растущие здоровые бизнесы, спокойно перекладывайтесь из акций в облигации в годы дорогих акций, и из облигаций в акции в годы дешевых акций – и будете зарабатывать больше чем в недвижимости в среднем в 1,5-2 раза;

3. Вообще ничего не хочется делать – покупайте самые дивидендные из самых ликвидных акций только очень крупных корпораций, не меньше десяти штук равными долями и не суетитесь, держите десятилетиями – будет как от недвижимости, но без хлопот...

Вот как то так...

 

 



ПО ТЕМЕ

ПРАКТИКА И ТЕОРИЯ

Вчера получил замечательный комментарий к прошлому посту про психологические проблемы. Там вообще переписка в комментах получилась много интереснее самой публикации.
Вот что Анатолий пишет:
Олег, вот есть практика а есть теория. Теоретически вы правы начав с 20 лет откладывать и инвестировать к 80 можно стать состоятельным "кротом" :))) Но практически таких людей нет. Я не знаю ни одного человека который преуспел таким образом, хотя как то слышал про бомжа у которого после смерти в матрасе были найдены накопленные им миллионы долларов. С другой стороны у меня много примеров людей которые напором, прорывом и риском сформировали себе капитал. Уверен есть периоды у каждого мужика когда не просто можно а нужно рисковать что бы преуспеть и такие возможности у каждого открываются помногу раз скажем лет этак до сорока. Неужели вы этого не видите, неужели ваш жизненный путь об этом вам не говорит??? Монотонно это скажем после сорока когда "добыл" уже капитал, когда не потерять а сохранить, когда консервативно, когда есть что терять. Рекомендую для проверки найти 80 летнего мужичка и спросить нужен ли ему 1 млрд тугриков и вы услышите что уже нет и что отдаст он его наверное любимой внучке или внуку....

читать полностью…

ТЕЗИСЫ ВЕБИНАРА, НАЧАЛО

ЧТО ТАКОЕ ИНВЕСТИЦИИ
Есть три способа обращения со своим доходом. В двух случаях из трех вы будете снова и снова думать о деньгах.
Вы можете тратить больше, чем зарабатываете. В этом случае вам приходится часто думать о деньгах. Это путь суеты, долгов и бесчестия.
Вы можете тратить столько, сколько зарабатываете. На этом пути вы свободны. Это путь беспечности.
Вы можете тратить меньше, чем зарабатываете. В этом случае Вы неизбежно становитесь инвестором. Это путь забот.
Когда вы тратите меньше, чем зарабатываете – вы становитесь инвестором. Не важно куда вы деваете свой избыток – прячете в шкаф, раздаете друзьям, жертвуете старушкам у церкви или мужикам у пивнушки, относите в банк или покупаете ценные бумаги – вы инвестор.

читать полностью…

  • 27 марта 2012 20:25
    совершенно не понятно, каким образом предлагаемая недвижимость в долгосрочную аренду может остановить тебя перед покупкой собственной недвижимости в том месте, где ты хотел бы долго жить? разве собственная недвижимость не более надёжная инвестиция? конечно, она требует затрат на содержание, но факт собственности автоматически освобождает от оплаты аренды, то есть передачи денег за жильё третьему лицу, который может в любой момент отказать тебе в жилье. в случае с собственной недвижимостью ты вкладываешь те же самые (а скорее всего даже меньшие) деньги в ремонт, то есть в обслуживание собственного (а значит стабильного) жилья.

    • Маша Аня Олег Клоченок
      27 марта 2012 23:06
      если где-то хочется жить, то конечно, надо там жить. не думаю, что надо превращать жизнь в бизнес проект и смотреть на все с экономической точки зрения. пусть бизнес занимается эффективностью, экономика экономией, а жизнь пусть радуется жизни. с точки зрения инвестиций, наша покупка земли под Херсоном не целесообразна, а с человеческой точки зрения это никакая и не покупка, а осуществление давней хорошей мечты о жизни на воле. 
      Мы 10 лет назад вложили первые свои накопления в покупку квартиры и это первое вложение стало основой нашего семейного бизнеса. Но если бы мы вложили эти деньги тогда в акции, то сегодня на дивиденды с этих акций могли бы покупать по две московских квартиры в год. С точки зрения инвестора то старое решение, конечно, было ошибкой и большой ошибкой. Но мы пробовали, думали, учились. Ошибаться нормально, а своевременно признавать свои заблуждения еще и поучительно.
      Так что мой ответ такой. Если есть начальный капитал, акции – лучшее его применение. Если есть мечта, то не стоит подводить под нее экономические обоснования – только запутаетесь. Аренда недвижимости в текущих условиях выгоднее приобретения недвижимости.

      • ОК
        12 апреля 2012 14:16
        Олег, приветствую!
        Как же долго я ждал появления этого сайта! Теперь держись ММВБ!
        По написанному встали 2 вопроса.
        Отчего не жалуете облигации, ведь нормальный вариант диверсификации?
        Очень интересен Ваш вариант с Херсонской областью. Сам примеривался к Евпатории, и вдруг такое интересное решение думающего человека. Если недалеко от Лазурного, тем более понятно.
        Если нужны нормальные соседи, сделайте, пожалуйста, краткую рекламу места своей покупки.
        Спасибо и успехов!
        Андрей

        • Andrey333
          12 апреля 2012 14:27
          Добрый день :)
          спасибо на добром слове. 
          облигации вещь хорошая и я их приветствовал до 08 года, но кризис показал, что надежные облигации падают в цене не хуже надежных акций и не всегда восстанавливаются в цене раньше их. при этом облигации не имеют перспектив значительного роста курсовой стоимости. получается, что при тех же рисках мы имеем совсем не те перспективы. с тех пор я облигации уволил из портфеля...
          Евпатория тоже отлично :) мы просто ищем совсем тихий уголок, чтоб вообще без туристов даже в перспективе :)
          хорошие соседи всегда приветствуются :) рекламировать здесь не буду, а то мы сайтом всю деревню скупим. пусть местные для экзотики останутся – они хорошие :)
          пишите мне на почту – расскажу как там да что...
          почта: roundabout.ru@gmail.com

      • ОК
        13 апреля 2012 01:35
        В общем, да, действительно так. Покупка квартиры в Москве или области сейчас – довольно дурацкое вложение средств, если есть смелость и мозги для похода на фондовый рынок...

  • 31 марта 2012 16:10
    Добрый день. Очень интетерсно пишите, спасибо Вам за это.
    По статье – решил сравнить инвестиции в акции Сургут преф и недвижку в Санкт-Петербурге (т.к. тут живу) за прошедшие 10 лет.

    Итак, 50 М2 квартира в янвере 2002г стоила около 755К руб
    Сургут преф 6,5 руб/штука; на 755К руб покупаем 116К штук.
    На текущий момент имеем: квартира стоит 4400К руб, пакет акций 2400К руб.. не густо.
    По доходу за последний год: квартира принесла примерно 23К/мес = 276К руб; дивы по акциям – 2руб на штуку = 232К руб. Тут тоже недвижка вроде как выигрывает.

    О доходе, равном нескольким квартирам в Москве в год говорить не приходится.
    Конечно, наверное сургут не самая крутая бумага была за прошедшие 10 лет, но и наверняка и не самая плохая по динамике.

    Видимо в 2002 году были такие акции которые можно было выменять на бусы :), а сегодня они приносят миллионы, но все равно, они бы составляли лишь малую часть портфеля.

    Если сравнивать недвижку и акции сейчас, то надо тоже упомянуть, что сейчас индейцев, которые поменяют вам пакет акций на бусы тоже нету, точно так же как и в недвижимости :)

    Я не утверждаю, что недвижка сейчас лучше, скорее всего нет и я с Вами согласен. Просто вы описали все, имхо, в слишком негативном свете.

    ПС: напишите пожалуйста акции, по которым можно было бы сейчас иметь доход дивами 10М руб (2 квартиры в МСК), купив их на 1М руб 10 лет назад? Интересно, неужели такая халява и вправду была на рынке?)

    • Alexey Vlasov
      31 марта 2012 16:55
      отличное замечание! спасибо большое. ответить Вам влет не смогу – тут надо целую реконструкцию проводить. скажу сейчас два замечания, которые сильно повлияют на результат: покупаются акции приносящие не меньше 10% дивидендов в год, когда эти акции приносят меньше 5% дивидендов в год они продаются и покупаются те, которые удовлетворяют первому требованию, то есть сургут был бы продан, когда он стоил выше 22 рублей в 2007 году и откуплен ниже 10 рублей в 2008 году; и второе – портфель всегда диверсифицируется так, чтобы в нем было по итогам года как минимум 13 эмитентов, из которых 6 – высокодивидендных рисковых. я думаю проще чем реконструкция мой взгляд подтвердит портфель самостоятельного пенсионера, правда подтвердит он не сейчас, а лет через 5-10... но вот пример этого года: из 6 высокорисковых акций, которые я закупал два года назад минимум две эмитента уже дивидендами вернули вложенные в их покупку средства и в этом году, если не подведут, принесут дивидендами свою цену покупки. я к тому, что в акциях, учитывая реинвестирование и рост дивидендных выплат и ребалансировку портфеля раз в год-два – совсем другая математика...

      • ОК
        31 марта 2012 21:16
        Реинвестирование я не учитывал, предполагается, что доход проедается). 
        Описанный метод тоже не прост в реализации и предполагает наверное даже больше труда, чем управление недвижимостью, где можно один раз найти арендаторов и пару лет вообще ничем больше не заниматься. Плюс недвижка более доступна простому человеку, тогда как с акциями необходимы знания в различных областях.

        Также цены на акции, как и размеры дивов очень волатильны. Недвижка в этом плане более надежна. Ну и если брть вероятность краха финансовой системы, то от акций не останется ничего, а дом никуда не денется)

        Еще подумалось, что недвижка все же понятна и очевидна как способ инвестиций большинству людей, туда инвестируют массы, из-за этого наверное и получается , что вложения менее эффективны, чем хороший портфель бумаг. Акции и фондовый рынок все же для большшинства это темный лес. И это плюс, так как подразумевает большой потенциал:)

        • Alexey Vlasov
          31 марта 2012 21:57
          да, Вы во всем правы. правда имея некоторый опыт управления недвижимостью, я всегда готов поплакать сколько там хлопот. и арендаторы почти никогда годами не живут – это скорее исключение из правил, и ремонт надо делать почти после каждого – это все же не по клавиатуре на пляже стучать :) но это, наверное, у меня рентный психоз :) и в расчет можно не брать...

        • Alexey Vlasov
          13 апреля 2012 01:52
          Знания экселя и ворда, работа в браузере – какие ещё знания, кроме умения читать буквы, в различных областях нужны для работы на фондовом рынке?! К краху финансовой системы можно приравнять не только мороку, описанную Олегом ниже, но и возможность залива соседей арендаторами, которые могут ещё и весь дом спалить – это всё соотносимые с крахом рынка понятия для Вас? Только то и спасает продавцов недвижимости, что народ у нас фондовым рынком не пуганный;), а то было б как в Америке;) – все риелторы враз заделались бы брокерами фондового рынка;)))) Вы, вон, посчитали стоимость квартиры в сегодняшних ценах, а продать её, наверно, на продали – а цены-то дутые, это ежу понятно! Нет таких цен в провинциальном городе ни в одном уголке мира! Вот и представьте, что акции у Вас всё те же, а квартира стоит 100 тысяч.
          Лишний раз стоит поклониться портфельным инвестициям в этом месте;) а в своей квартире жить самому. а то вон военным жилья не хватает да очереди на 150 лет растянулись;) Гуляйте в акциях!

      • ОК
        4 февраля 2016 09:56
        ...акций, которые я закупал два года назад минимум две эмитента уже дивидендами вернули вложенные в их покупку средства.
        Матчасть похоже я здесь пока не пойму...К примеру на 50000 купил акций и через 2 года они окупили 50.000? Ведь в акциях всегда будет вложено больше, чем ты с них получаешь? Нет?

    • Alexey Vlasov
      13 апреля 2012 01:40
      Ну да, в общем, кто Вам мешал дивы вкладывать обратно в акции-то?! А на 276 косарей Вы квартиру в Питере не купите, верно?) Хотите пересчитать сей сложный процент и порадовать нас итогом?) Я надеюсь, Вы вычли из арендной платы квартплату, телефон, ремонт, налог?

    • Alexey Vlasov
      27 мая 2012 22:08
      Вы не учитываете еще один, как мне кажется, важный момент – сейчас недвижка нереально дорога, а акции весьма дешевы! Вот и прикиньте у чего какие перспективы... Посмотрите на докризисные и нынешние показатели индекса ММВБ и сравните его с индесом IRN

  • 14 февраля 2013 13:37
    Разрешите поинтересоваться о недвижимости, которую вы покупаете прямо сейчас, очень интересно, можете приоткрыть занавес на сколько посчитаете нужным?

    • Sergii
      14 февраля 2013 14:20
      не проблема. это все на фОруме я говорил. я обустраиваюсь на юге, под Херсоном. сейчас и в ближайшие пару лет ничего другого не планируется – только Ивановка и, может быть, Херсон

      • ОК
        23 июля 2015 00:37
        Хорошее было место – Херсонская область. У моего отца там дом (в Большевике). Замечательный воздух, чистое море и относительно малолюдное побережье. Но последние годы отбили охоту приезжать туда даже в отпуск.

        • Виктор Климкин
          23 июля 2015 11:15
          Да, хорошее место. Будем надеяться, что через год-другой ситуация изменится....