вечное | 26.03.2012 | (17) отозвалось


ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ


Если кому будет трудно читать много букв, скажу сразу в двух словах – плохая идея.

 

Черт, я очень склонен к инвестициям в недвижимость, я люблю закопать деньги в землю или залить их бетоном и накрыть стеклом. Я даже умею это делать доходно и качественно, потому я наверное как никто другой знаю насколько это бесперспективное дело. Спрашивать меня про недвижимость – это все равно что Баффета спрашивать об авиакомпаниях: великолепное времяпрепровождение, почти никогда не могу от него удержаться, но друзьям – не советую.

 

А с пытливыми давайте посмотрим, когда это почти хорошо, ибо написать когда это плохо – никакого сайта не хватит.

Хорошо инвестировать в недвижимость спекулятивно перед длительным циклом роста в том месте, где этот цикл роста проявит себя. Но вот что я вам скажу – совершенно невозможно уверенно предсказать, когда и где будет происходить этот замечательный цикл роста. Мы, я имею в виду неафриканское человечество, сейчас пережили один супер длинный цикл очень быстрого роста цен. С 80-х годов прошлого века и до 7 года нашего, а в большой Азии и по сегодняшний день, недвижимость здорово росла в цене. Соответственно, сформировалось два-три поколения людей, относящихся с пиететом к недвижимости. Деды, отцы и их дети уверены, что нет лучшего вложения, чем апартаменты в мегаполисе или вилла на море. И с ними трудно спорить – последние 30 лет подтверждают их взгляд. Но никто не может быть уверен, что рост продолжится. Если смотреть с высоты птичьего полета, в долгосрочной перспективе, недвижимость только сохраняет капитал, но не приносит доход, нетрудовой доход. Доход может принести труд, который вы прилагаете к своей недвижимости (равно как и к чужой), но это другая история.

Может быть, неплохо инвестировать в недвижимость, из которой вы легко сможете извлечь доход, для диверсификации вашего портфеля. Типа, добавить еще одну корзину для своих мегаяиц . В целом, даже очень грамотный и своевременный вклад в недвижимость всегда будет проигрывать среднему портфелю дивидендных ценных бумаг сформированному в то же время, как в доходности, так и в росте курсовой стоимости, даже в среднесрочной перспективе 7-10 лет. Но если вы уже получаете доход в два-три раза превышающий ваши потребности в наличных, то может быть идея купить апартаменты, которые в плохой год будут приносить вам рентного дохода не меньше чем вам нужно для жизни, не покажется такой уж безумной… И все равно стоит помнить, что мало владеть недвижимостью, чтобы она приносила доход – потребуется к ней время от времени прикладывать труд.

Наверное, неплохая инвестиция – вложиться в дом своей мечты находящийся в месте мечты, окруженный твоей же землей, которая способна тебя кормить именно тем, чем ты любишь кормиться. И вообще – вложиться в свою мечту почти всегда хорошая идея. Именно этим я лично сейчас занят. Но скажу откровенно, если бы в этом месте сдавалось в долгосрочную аренду жилье пригодное моей семье для жизни, вся моя инвестиция теряла бы экономический смысл. Утешаюсь только тем, что волею случая мои деньги вернутся мне обратно примерно за три года, благодаря тому простому факту, что хорошо жить в этом месте можно почти без денег…

Последние 4 года в мире разворачивается рост арендных ставок на недвижимость. Не обманывайтесь, он может прекратиться так же неожиданно, как начался. А период дешевых ставок может длиться очень долго. Получая арендную плату со своей недвижимости, я считаю, что она может снизиться втрое в случае серьезного экономического кризиса или вырасти в пределе в два раза в случае продолжения бума. Наверное, покупая недвижимость сейчас, я бы исходил из негативного прогноза по арендным ставкам.

 

 

Когда я совершаю такие покупки, я сам слежу (и другим советую) за тремя показателями:

во-первых, эту недвижимость должно быть легко сдать в аренду собственными силами. если рентного рынка нет или предложение превышает спрос – лучше воздержаться от покупки;

во-вторых, эта недвижимость должна стоить не больше чем плата за ее аренду на протяжении 10 лет. Хорошо, если стоимость ее качественного ремонта и обновления мебели входят в расчет.

в-третьих, цена обслуживания – налоги, коммуналка, ремонт – все должно быть в пределах 10% арендных платежей.

 

Как правило, рынок нам предлагает недвижимость, удовлетворяющую какому-то одному условию. Если вы не находите объект удовлетворяющий всем требованиям – подождите или ищите получше и в другом месте.

И вот еще что. Самый феерический пример выгодного приобретения недвижимости, который обычно приводит пресса и массовое сознание, это покупка голландцами Манхеттена у индейцев за бусы. Бог с ним, что эту землю достаточно быстро отобрали англичане – это полбеды. Беда в том, что если те бусы тогда же вложить под 10% годовых, то с рекапитализацией вы сегодня на них купили бы весь Нью-Йорк. И об этом стоит помнить особенно потому, что сейчас уже днем с огнем не найдешь наивных индейцев.

Это все что я хотел бы сказать об инвестициях в недвижимость.

 

PS

Сейчас, в феврале 13 года, подводил промежуточные итоги своего владения недвижимостью с связи с переформированием портфеля. Часть недвижимости мы продали, еще часть продаем, и немного покупаем прямо сейчас. В целом, вес недвижимости в нашем семейном портфеле снизится в зависимости от текущей конъюнктуры в 2-4 раза. Удивительно, но факт, что я в этой статье ошибался по крайней мере в одном соображении: доход от владения жилой недвижимости в течении 10 лет оказался сопоставим с доходом от владения портфелем дивидендных акций на протяжении того же времени – где-то на уровне 22-25% годовых. Возможно, нам благоприятствовал цикл, но то же самое можно сказать и об акциях. И я на самом деле думаю, что вполне вероятно, что и следующие 10 лет принесут сопоставимую доходность.

Сейчас я могу предложить следующие практические выводы:

1. Если вам больше нравится возиться с реальными объектами, лучший выбор – недвижимость. Забот не особо много, рынок развит. Немного думайте головой при покупке и ремонте, немного осмотрительности при сдаче в аренду – и будете иметь от недвижимости ту же доходность, что и на рынке акций при пассивном инвестировании;

2. Если вам больше нравится возиться с цифрами и решать дела через программное обеспечение, не общаясь с  людьми, лучший выбор – фондовый рынок. Читайте балансы, ищите хорошо растущие здоровые бизнесы, спокойно перекладывайтесь из акций в облигации в годы дорогих акций, и из облигаций в акции в годы дешевых акций – и будете зарабатывать больше чем в недвижимости в среднем в 1,5-2 раза;

3. Вообще ничего не хочется делать – покупайте самые дивидендные из самых ликвидных акций только очень крупных корпораций, не меньше десяти штук равными долями и не суетитесь, держите десятилетиями – будет как от недвижимости, но без хлопот...

Вот как то так...

 

 



ПО ТЕМЕ

ТЕЗИСЫ ВЕБИНАРА, НАЧАЛО

ЧТО ТАКОЕ ИНВЕСТИЦИИ
Есть три способа обращения со своим доходом. В двух случаях из трех вы будете снова и снова думать о деньгах.
Вы можете тратить больше, чем зарабатываете. В этом случае вам приходится часто думать о деньгах. Это путь суеты, долгов и бесчестия.
Вы можете тратить столько, сколько зарабатываете. На этом пути вы свободны. Это путь беспечности.
Вы можете тратить меньше, чем зарабатываете. В этом случае Вы неизбежно становитесь инвестором. Это путь забот.
Когда вы тратите меньше, чем зарабатываете – вы становитесь инвестором. Не важно куда вы деваете свой избыток – прячете в шкаф, раздаете друзьям, жертвуете старушкам у церкви или мужикам у пивнушки, относите в банк или покупаете ценные бумаги – вы инвестор.

читать полностью…

ЗАМЕЧАТЕЛЬНАЯ КРИТИКА

Замечательная от слова "заметил", конечно. На фОрум я захожу редко, месяц назад видел ветку с критикой, прочитал последнюю страницу, порадовался, да и занялся другими делами. Но Анатолию я действительно обещал продолжить наш публичный разговор, начатый ЗДЕСЬ. Виноват, что задержал с ответом, потому заметил и отвечу. Буду цитировать комментарий Анатолия порциями и порционно отвечать. Надеюсь, что заинтересованным читателям этот текст поможет, если не с инвестициями, то, во всяком случае, определиться с отношением ко мне и вОкруг да ОкОлО.

читать полностью…